Savez-vous que pour une entreprise l’autofinancement c’est financer ses investissements sans faire appel à l’emprunt ? Plombons temporairement l’ambiance de ce blog et parlons étymologie. Le préfixe auto signife en grec « soi-même ». S’autofinancer c’est se financer soi-même.
Le cas d’un investissement locatif
Pour un investissement locatif on vous exliquera qu’un investisseur malin fait payer son investissement par les autres : le banquier avance les fonds nécessaires à l’acquisition et le locataire en versant son loyer rembourse le banquier et l’ensemble des frais (charges locatives, impôts …).
En effet acquérir un bien sans sortir un euro de sa poche c’est formidable ! Là où le bât blesse c’est que les experts de l’immobilier vont vous parler d’autofinancement. Peut être parce que le montage financier doit prévoir un financement par lui-même sans aide extérieure du moins sans aide de l’investisseur. Je ne suis, vous l’aurez compris, pas fan de cette dénomination lui préférant d’autres appellations comme « financièrement transparente » par exemple.
Comme le terme est communément admis, je vais stopper cette digression et essayer de démontrer que l’autofinancement immobilier se voit attribué bien des vertus qu’il ne mérite pas.
Pour illustrer ma démonstration je vais me baser sur un cas réel, celui d’une lectrice du blog « Plus Riche et Indépendant ».
Je cite ce blog en référence car l’article explique très bien l’intérêt de ne pas se contenter d’une rentabilité brute mais de se fendre d’un calcul d’un rendement net et même mieux le rendement net après fiscalité.
Le site de l’administration fiscale propose un simulateur qui vous sera d’un grand secours. Les plus exigeants trouveront également les simulateurs des 5 années précédentes pour le cas où ils souhaiteraient en extrapoler une orientation pour les années suivantes
Données de l’étude de cas
- Coût d’acquisition de 50 150 €
- Recettes 3840 / an
- Charges (y compris fiscalité) 1500,80
- Gain réel par mois : 194,93
Je souhaite faire un exofinancement (exo du grec qui signifie « hors de ») c’est-à-dire ne pas mettre 1 centime de ma poche. Je veux donc emprunter l’intégralité des 50 150 €. Mon banquier est un gars sympa donc je n’ai ni frais de dossier, ni frais de garantie.
Comme mon gain réel par mois est de 194,93 € il faut que j’emprunte sur une durée supérieure à 30 ans si je veux vraiment externaliser le financement de mon investissement. Bien trop long si mon souhait est de devenir plus riche et indépendant (je ne suis plus tout jeune hélas !).
Je vais reprendre l’exemple initial où notre gentille lectrice effectuait un apport de 50 % ce qui signifie un emprunt de 25 075 €.
Cette fois ci je peux financer mon investissement sur 15 ans et j’en retire même une rente mensuelle de 8,77 € la richesse n’est plus très loin…
Pour toucher ces 105,28 € annuels rappelons que j’ai immobilisé 20 075 €. J’applique une formule mathématique magique et j’annonce à mon lectorat adoré que ma rente équivaut au placement de mes 20 K€ au taux annuel faramineux de 0,5244 % !
Certes, pour être tout à fait honnête, il ne faut pas oublier qu’au bout de 15 ans j’aurais un patrimoine de 50 K€ et que sur 15 ans la possibilité de pouvoir pratiquer des augmentations de loyer n’est pas nulle. Mais croisons les doigts pour que les charges n’augmentent pas dans une proportion équivalente.
Pour atteindre l’autofinancement la solution serait d’augmenter la durée du prêt. Notre lectrice comptait partir sur un prêt de 10 ans et mon courtier m’a conseillé une durée de 15 ans pour boucler mon pseudo auto-financement (je rappelle que j’immobilise 25075 €).
Je vais donc reprendre en détail ces deux simulations. La seconde nous l’avons traitée elle nous octroie une rente de 105,28 € annuels soit 1579,20 € au terme de l’opération.
Sur une durée d’emprunt de 10 ans nous avons une mensualité de 251,97 pour une recette réelle de 194,93 ce qui nous fait un déficit de 57,04 € soit un déficit cumulé après 10 ans de 6844,80 €.
Mais pour comparer avec le calcul précédant il faut tenir compte des 5 années suivantes pendant lesquelles nous avons un gain de 194,93 et plus de mensualité à rembourser. Ce qui nous fait un gain après 15 ans de 4851€ à comparer aux 1579,20 €.
Certes il faut un effort d’épargne pendant 10 ans d’un peu moins de 60 euros mais la simulation est pour une personne dont la TMI est de 30% et qui dispose d’un apport de 25k€ pour ce profil cet effort doit être tout à fait tolérable.
Je lis souvent sur des blogs qu’un bien qui ne s’autofinance pas est un mauvais investissement j’espère que si d’aventure vous voyez un tel commentaire vous posterez une réponse avec un lien à cet article
