Acheter un bien immobilier : les démarches

Acheter un bien immobilier : les démarches

Acheter un bien immobilier afin de devenir propriétaire est le rêve de 85% des français. Vous vous apprêtez à faire le grand saut mais ne savez pas par où commencer ?  Nous allons essayer de vous synthétiser au sein de cet article l’ensemble des démarches à accomplir pour devenir propriétaire.

  1. Prendre rendez vous avec son conseiller bancaire

Dans un premier temps il est primordial de prendre rendez vous avec son conseiller bancaire afin de déterminer avec lui votre capacité d’emprunt. A l’issue de ce rendez vous votre conseiller peut vous faire une offre de prêt. Vous serez donc fixé sur le budget dont vous disposez. Cette offre va vous permettre d’être également plus convaincant face aux vendeurs en lui prouvant que vous disposez bien de garanties financières pour acquérir son bien.

Il se peut que l’offre de prêt ne vous convienne pas vous pouvez donc vous tournez vers d’autres banques ou encore un courtier afin de dénicher un prêt au meilleur taux.

Attention : Un courtier ne vous trouve pas forcément le meilleur prêt à tous les coups. Certains courtiers privilégie des banques partenaires ou encore celles qu’ils leurs offrent une meilleure commission.

  •   Rechercher votre bien immobilier

Maintenant que vous connaissez votre budget il est temps de passer à la phase de recherche.

Avant cela il est nécessaire de définir vos critères pour ne pas vous éparpiller et trouver votre logement rapidement.

Les critères sont en général : un secteur, nombre de pièces, appartement/maison, balcon, garage, cuisine ouverte, douche italienne…

Une fois vos critères définis vous pouvez faire le choix de vous rendre en agence. Toutefois chaque agence immobilière ne vous présentera que les biens quelles disposent dans son portefeuille. Le choix est donc restreint.

L’idéal est donc de passer dans un premier temps par les sites internet spécialisés. Les plus populaires sont : Leboncoin, Seloger, Bienici…

Si vous êtes plus faignants il existe des plateformes qui regroupent les annonces de plusieurs sites. C’est le cas de la plateforme Trovit.

  • Biens sélectionnés

Vous avez désormais sélectionnés les biens qui répondent à vos attentes.

Si vous n’arrivez pas à vous décider il peut être intéressant d’éliminer les biens qui sont surévalués. Des sites comme Meilleuragent, Netinvestissement donnent des estimations du prix du mètre carré.

Ces sites se base en général sur une moyenne des dernières ventes réalisés dans le quartier. Ils manquent donc de précisions. Si votre bien dispose d’atouts il peut donc être normal que le prix du bien soit supérieur aux estimations générés sur ces sites.

  • Réaliser une offre d’achat

Vous êtes sure de vous ? C’est alors le moment de réaliser votre offre d’achat.

Nous sommes dans un marché tendu ou les biens se vendent très vite. Sachez donc que si le vendeur publie une annonce pour céder son bien sans passer par un intermédiaire (agence immobilière, mandataire immobilier), cette annonce constitue une offre ferme. Ce qui veut dire que le vendeur est dans ce cas tenu par l’article 1583 du code civil d’accepter la première offre réalisé au prix de l’annonce.

Alors que si le vendeur passe par un mandat d’entremise celui-ci peut alors décider de sélectionner à qui il souhaite céder son bien.

Si votre offre d’achat est accepté il y a alors rencontre de consentements entre une offre et une demande. Selon l’article 1589 du code civil la vente est conclut et il n’est plus possible d’y renoncer même pour l’acheteur. Il peut alors être plus prudent d’insérer des conditions suspensives au sein de son offre d’achat. C’est-à-dire des conditions qui rendent caduque l’offre si ces conditions ne sont pas remplis. Exemple : offre réalisé à condition que la banque accepte de prêter les fonds nécessaires à l’achat.

Toutefois le marché est tendu donc si l’acquéreur reçoit plusieurs offrent il risque d’accepter les offres sans clauses suspensives.

En principe le vendeur accepte la rétractation du vendeur même si celui-ci n’y a pas insérer de clauses suspensives. En effet, la loi Macron d’aout 2015 édicte qu’il y a un délais de rétractation de 10 jours à la suite du compromis de vente.

Ce qui est donc assez contradictoire avec la première règle. Les propriétaires n’ont donc en général pas envie de se lancer dans des poursuites judiciaires couteuses sans être sure d’atteindre gain de cause.

  • Signature du compromis de vente

Le compromis de vente peut être signé chez le notaire mais aussi en agence ce qui permet de limiter les couts ainsi et de gagner du temps. Il en effet plus difficile de trouver un rendez-vous chez le notaire.

Il est possible de signer le compromis de vente sans offre d’achat préalable. Ce qui est plus rare car le vendeur préfère avoir un minimum de garanties.

  • Acte notarié

C’est le grand jour vous allez passer devant chez le notaire. Le notaire se charge de réaliser les formalités auprès de l’administration fiscale, de la conservation des hypothèques. Il est bon de savoir que 70% des sommes réglées au notaire vont en réalité dans la poche de l’état.

Le notaire a rédigé ce que l’on appel un acte authentique à signer. Une fois signé celui-ci vaut preuve du transfert de la propriété.

Vous êtes désormais propriétaire et recevez votre titre de propriété.

Aparté : en cas d’achat pour investissement immobilier

Si votre achat immobilier à pour but la location afin d’y retirer des loyers d’autres questions doivent être étudiées au préalable.

Avant tout investissement il est conseillé de réaliser une estimation des bénéfices que l’on souhaite dégager. Pour pouvoir réaliser le prévisionnel le plus proche de la réalité les questions suivantes doivent être étudiés ?

Louer le logement :

  • vide alors au contraire réaliser de la location meublée
  • le bien est-il loué par plusieurs propriétaires donc en indivision ou en SCI (société civile immobilière)
  • l’objectif de l’investissement y tirer un bon rendement, défiscaliser ou encore préparer sa succession

Chacun de ces choix va avoir une incidence fiscale qui va jouer sur vos revenus prévus.

Exemple : Si vous souhaitez louer un logement meublé il n’est pas possible de le louer par le biais d’une SCI soumis à l’impôt sur le revenu. La SCI est soumise dans ce cas à l’impôt sur les sociétés ainsi qu’à l’impôt sur le revenu sur le résultat distribué. Il y a donc une double imposition qui a impact sur la rentabilité du bien acquis.

Les réglementations sont nombreuses donc si vous êtes novice en immobilier il est préférable de se faire conseiller.

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