La ficalité de la SCPI

fiscalité SCPI

Voici le second article sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

Ce second article traitera de la fiscalité des SCPI. Il faut tout d’abord préciser deux points :
– Je ne traiterai pas ici de la fiscalité de la SCPI en elle-même, je ne pense pas que ça intéressera grand monde. De même, on ne parlera ici que des associés personnes physiques assujettis à l’impôt sur le revenu.

– La SCPI « fiscale » sera traitée dans un autre article.

La SCPI est une société civile, qui ne peut pas être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, son revenu doit être distribué à ses associés. On dit qu’elle est fiscalement transparente.

Chaque associé reçoit donc, au prorata des parts qu’ils détient dans le capital social. Ainsi, si je détiens 1% du capital, j’ai le droit à 1% du revenu.
De quoi est constitué ce revenu ?

  • La partie principale est constituée des revenus fonciers. Les revenus fonciers correspondent aux loyers qui sont encaissés chaque mois par le SCPI, desquels on déduit les travaux, charges de copropriété, honoraires de gestions, taxes, frais de la SCPI…
  • L’autre partie est composée de revenus financiers. En effet, au moment de sa constitution, la SCPI reçoit de très forte sommes d’argent. Cet argent est placé pendant la constitution du patrimoine immobilier. Ainsi, au moment de la création d’une SCPI, les associés recevront des revenus financiers, et non des revenus fonciers. A terme, l’associé reçoit majoritairement des revenus fonciers, et peu de revenus financiers (placement de la trésorerie, par exemple).

L’imposition.

En ce qui concerne les revenus financiers, il y a deux possibilités. Soit la personne physique opte pour le prélèvement forfaitaire libératoire, et paie ainsi 24% de PFL + 13,5 % de prélèvements sociaux (soit un total de 37,5%… à l’heure actuelle, ça prend 3% par an en ce moment…), soit la personne paie l’IR à son taux marginal d’imposition, et les prélèvements sociaux de 13,5% (à la source).

Pour les revenus fonciers, je pense l’expliquer dans un autre article qui sera un résumé de l’imposition immobilière.

La plus value.

La SCPI va, à la fin de sa durée de vie, procéder à la vente des immeubles achetés. Bien sûr, il y a une possibilité pour qu’elle revende les immeubles à un prix supérieur à celui d’achat. C’est donc une plus-value qui devra être supporté par l’associé de la SCPI.

Là, il y a une première difficulté qui est nouvelle. Le régime immobilier s’applique. Or, jusqu’à peu (ie, février 2012), une plus-value immobilière était intégralement exonérée après une période de détention de 15 ans. Maintenant, cette période a doublé, et on ne peut être totalement exonéré qu’après 30 ans.

Nombre de SCPI, notamment celles dites fiscales, ayant une durée de vie programmée d’environ 15 ans, beaucoup devront à l’avenir expliquer à leur souscripteur qu’ils devront payer une plus-value au moment de la liquidation (taux de la plus-value immobilière : 32,5%).

De même, l’associé aura aussi à payer une imposition sur une éventuelle plus-value s’il décide de revendre ses parts.

C’en est fini de ce petit résumé fiscal de la SCPI. N’hésitez pas à poser des questions !

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *