Bien connaître le bail emphytéotique

bail emphytéotique

Le Bail emphytéotique est une entente faite entre un bailleur et un preneur, qui doivent se conformer à des règles bien établies. Ce type de bail immobilier qui s’étend sur une durée assez longue débouche vers un droit réel attribué au preneur. Le paiement d’une charge financière permet au preneur de jouir d’un droit réel. Le bail emphytéotique offre la possibilité au preneur de réaliser des aménagements, des constructions sur le terrain d’un bailleur. À l’échéance du contrat, les installations qui ont été faites appartiennent au propriétaire du terrain. Le bail emphytéotique attribue des prérogatives et des droits aussi bien au preneur qu’au propriétaire. Toutefois, chaque partie doit aussi s’acquitter de certaines obligations. 

Connaître un peu plus le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est aussi appelé contrat d’emphytéose. Il s’agit d’une entente entre deux parties : le bailleur qui est le propriétaire et le preneur ou emphytéote. Les deux parties désignées dans le contrat peuvent être une personne physique ou morale. L’emphytéose, appelée également bail emphytéotique, est un contrat de bail qui dure de 18 à 99 ans et qui concerne un bien immobilier comme un bâtiment d’exploitation, une habitation ou un terrain. Par ce contrat, le bailleur reçoit une redevance en contrepartie de la location de son bien, de la part d’un preneur. La mise à disposition du bien immobilier apporte l’autorisation au preneur de faire des investissements afin de le valoriser durablement. Cependant, il existe certaines limites. Les constructions ou modifications faites ne doivent en aucun cas entraîner la dévalorisation du bien en location. 

Avec ce bail, preneur ou emphytéote devient l’usufruitier de toute exploitation réalisée sur ce bien. En contrepartie, il a l’obligation de faire des travaux dans le but d’améliorer le bien dont il en tire une jouissance légale. Au terme du contrat, les constructions, les installations ainsi que les aménagements entrepris durant toute la durée du bail reviennent au propriétaire. Ces améliorations en vue de valoriser le bien profitent au bailleur une fois que le contrat de bail touche à sa fin. 

Le bail emphytéose pour quoi ?

Auparavant, le bail emphytéotique servait surtout à exploiter une terre en vue de la transformer en terre agricole. Ce contrat était courant en zone rurale. Le bailleur mettait en location ses terres afin que l’exploitant y cultive. Lorsque le contrat était à termes, le propriétaire récupérait son bien. Le bail emphytéotique servait au commencement à mettre en valeur et à augmenter le potentiel d’un bien qui pouvait être une terre agricole, un espace rural ou des bâtiments ruraux. 

Actuellement, ce type de contrat s’est élargi hors des zones rurales et ne se limite plus aux terrains agricoles. Désormais, il s’applique à d’autres biens immobiliers afin de les utiliser en vue de les améliorer pour augmenter leur plus-value, grâce à des preneurs prêts à investir sur des travaux ou des ouvrages. Cependant, ces travaux ne doivent pas nuire à l’existence du bien concerné ni en réduire sa valeur. 

Le bail emphytéose accorde au preneur le droit d’exploiter un terrain ou un bâtiment existant. Ce contrat est applicable sur divers types de bien comme un immeuble qui sert d’habitation, un bâtiment à usage commercial, industriel ou rural. Les propriétaires profitent ainsi de l’existence de ce bail pour mettre en valeur leur patrimoine, mis à la disposition d’exploitants ou des collectivités locales en vue de les transformer en bien à usage industriel ou commercial. 

La durée de la location du bien immobilier dans un contrat emphytéotique

L’un des éléments qui définissent un bail emphytéotique est la durée du contrat. Celle-ci doit être de 18 ans au minimum et ne doit pas aller au-delà de 99 ans. Aucune reconduction tacite n’est permise. Une fois que le contrat arrive à sa fin, l’emphytéote doit libérer le terrain ou l’immeuble, car il ne s’agit pas d’un contrat perpétuel. 

Les éléments caractéristiques d’un bail emphytéotique

L’attribution d’un droit réel au preneur

Le contrat à emphytéose a pour conséquence d’offrir un droit réel au preneur. Ce droit est rattaché étroitement avec le bien en location. Le preneur devient un usufruitier du bien. L’exploitant est libre de faire une cession ou un hypothèque, que ce soit une partie ou la totalité, de son droit de jouissance. Comme le bailleur, il possède un droit réel similaire lui permettant de louer les lieux ou de le mettre en sous-location tant que le contrat n’arrive pas à échéance. Il est libre de réaliser des travaux en tout genre, tant que ceux-ci ne diminuent pas la valeur du bien. Cela peut être des constructions, des aménagements, des améliorations. Le contrat ne doit en aucun cas comporter une clause interdisant ce droit de constructions, car le bail a pour conséquence un droit de libre cession. Pour qu’un bail emphytéotique soit considéré comme tel, il doit conférer au preneur un droit réel et des prérogatives. Dans le cas contraire, si le contrat n’offre pas de prérogatives, le preneur n’est pas considéré comme emphytéote. 

Un contrat de longue durée

Les caractéristiques mêmes du bail emphytéotique exigent obligatoirement une longue durée allant de 18 à 99 ans. Ces limites ont été établies par la loi. Ainsi aucun bail emphytéotique ne dure moins de 18 ans et plus de 99 ans. Si le contrat stipule une durée inférieure au minimum requis, le contrat est réétudié. Aucune reconduction tacite n’est valable dans ce type de contrat. Toutefois, la fois accorde la possibilité aux parties concernées de reconduire le contrat sur consentement des deux parties. Grâce à cette longue durée, le preneur peut réaliser des travaux, les constructions ainsi que les aménagements nécessaires pour en tirer profit. 

La mise à disposition contre une redevance

La redevance payée à un bailleur dans le cadre d’un bail emphytéotique est aussi appelée canon emphytéotique. Il s’agit d’une contrepartie payée par l’emphytéote au propriétaire, en échange de l’occupation et de l’exploitation des lieux. Ce loyer dans le cadre du bail emphytéose est un symbole. Son montant est décidé par les deux contractants. Si cette contrepartie est versée en liquide, le montant est fixé au minimum possible, car des dépenses incombent au preneur comme l’amélioration, les aménagements, l’entretien…en vue de valoriser le bien immobilier. L’intérêt du propriétaire repose sur le fait que les installations et les améliorations faites lui reviennent une fois que le contrat arrive à terme. La fréquence de paiement est différente selon chaque contrat, elle peut-être annuelle. Cette redevance peut-être un apport en nature ou une somme d’argent. 

Les démarches à suivre pour finaliser un contrat emphytéotique

Le contrat emphytéotique est un contrat légal qui doit contenir des informations telles que les caractéristiques du bien, sa provenance, le délai d’occupation, le montant et les responsabilités qui reviennent au preneur. Le contrat est acté devant un notaire pour être authentifié. Ce type de bail est aussi soumis à l’imposition appelée taxe de publicité foncière, indispensable pour l’opposabilité du contrat aux tiers. 

Bail emphytéotique : les droits et obligations du propriétaire

Quels sont ses droits ?

Le contrat emphytéotique fait naître des droits, mais aussi des obligations au bailleur. Celui-ci reçoit la redevance en échange de l’occupation de son bien immobilier. Cependant, si l’exploitant faille à ses devoirs et ne paie pas la somme due sur une durée de deux ans successifs, le bailleur peut rompre le contrat. Le même cas s’applique lorsque le bien immobilier est sérieusement endommagé. Si durant le contrat aucun incident ne se produit, à terme tous les aménagements réalisés par le bailleur reviennent de droit au bailleur, ainsi que son bien immobilier.

Quelles sont ses obligations ?

Le bailleur en tant que contractant doit respecter les clauses du contrat. Il a l’obligation de céder la pleine jouissance du bien à l’emphytéote. 

Bail emphytéotique : les droits et obligations du preneur

Quels sont ses droits ?

À la signature du contrat, le preneur devient propriétaire du bien immobilier pour toute la durée convenue. Il obtient des prérogatives. Ainsi, il a le droit de réaliser des aménagements, des constructions, en vue de valoriser le bien et dispose du droit de propriété sur les travaux effectués. L’emphytéote a le choix de profiter de son droit d’emphytéose ou de le mettre en vente à une autre personne. Ses droits de jouissance peuvent être échangés ou faire l’objet d’une hypothèque. Il est libre d’y créer une activité commerciale et de tirer avantage du bien, tout en exerçant les prérogatives d’un propriétaire. Le bien immobilier peut être mis en sous-location pour une durée qui n’excède pas celle du bail. Les installations édifiées peuvent être louées ou sous-louées à des tierces personnes. Les contrats sont renouvelables, toujours pour une durée inférieure à celle du bail emphytéotique. Le preneur peut approuver une servitude passive ou obtenir une servitude active pour tirer avantage du bien immobilier.

Quelles sont ses obligations ?

Contrairement à un bail à construction, le bail à emphytéose n’oblige pas le preneur à édifier une construction. Cela reste une possibilité. Toutefois, il a l’obligation d’apporter des modifications et des améliorations pour accroître la valeur du bien immobilier. L’emphytéose ne doit en aucun cas effectuer des constructions qui entraînent une diminution de la valeur du bien. Au terme du contrat, il lui est interdit de détruire les constructions qui ont été faites. Aussi, il est tenu de s’acquitter de la redevance et de procéder à l’entretien du bien immobilier, incluant les différentes restaurations.  L’exploitant doit également régler la taxe foncière et toutes les charges de contributions liées au bien. 

Dans quels cas le contrat est rompu ?

Une fois que le contrat prend fin, le bail n’est plus valable et les termes ne s’appliquent plus. Le bailleur peut résilier le contrat si le preneur ne paie pas la redevance exigée sur une durée consécutive de 2 ans ou si le bien est endommagé considérablement. Enfin, lorsque les termes du contrat ne sont pas respectés le contrat peut être résilié. L’extinction du contrat intervient également si l’immeuble est détruit pour utilité publique ou lorsque la perte est engendrée par une dégradation matérielle. 

Les avantages apportés par un bail emphytéotique 

Le bail emphytéose fait jouir d’un certain nombre d’avantages. Du côté du propriétaire : 

  • Le bien immobilier augmente en valeur une fois que le bien lui revient, à la fin du contrat. Il devient propriétaire des constructions et des aménagements sans aucun investissement et sans payer une contrepartie à l’emphytéose. 
  • Pour toute la durée du contrat, il encaisse une redevance, ne paie pas de taxe foncière ni les charges liées à son bien immobilier.

Le preneur en tire profit aussi : 

  • Ses investissements sont réduits, car il n’a pas besoin d’acheter un terrain ou un immeuble
  • Il exerce le plein droit de propriété pour toute la durée du bail emphytéotique
  • Grâce à une durée très longue, il a la liberté d’exploiter et de faire profit. Le bien immobilier peut être mis en location ou en sous-location ou être hypothéqué.

Les inconvénients entraînés par le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique signifie pour le bailleur une dépossession de son bien. Pour toute la durée du bail, il n’a aucun droit d’exercer son droit en tant que propriétaire. Le canon n’a qu’une valeur symbolique. On ne peut espérer obtenir une somme importante. Le preneur, pour sa part, la fin du bail est synonyme de la fin de ses prérogatives en tant que propriétaire. Une fois que le contrat est à son échéance, les constructions et les améliorations deviennent propriété du bailleur. Aucune contrepartie n’est versée pour les travaux et la mise en valeur du bien immobilier.

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