Les garanties pour un emprunt immobilier

Les banques se prémunissent contre les risques d’insolvabilité des emprunteurs en prenant de multiples garanties. De son côté, l’emprunteur doit également se protéger contre certains aléas comme le décès, l’invalidité, la perte d’emploi, incapacité, susceptible de compromettre les remboursements en souscrivant des assurances. Intéressez-vous avec rigueur sur le prêt immobilier et la garantie pour réussir votre investissement. 

Des frais supplémentaires 

Lorsque la banque vous prête une grosse somme d’argent sur le long terme, elle va avant tout se protéger contre les défaillances de paiement des cotisations de remboursement en prenant des garanties. Il existe plusieurs sortes et parmi les plus populaires, l’hypothèque conventionnelle. Elle va permettre à la banque en cas de non-respect des remboursements de prêt de saisir votre bien immobilier, de le vendre et de récupérer les fonds.

La caution mutuelle, le prêt est garanti par la caution d’une société mutualiste et en cas de non-paiement, elle va se substituer à l’emprunteur et payer directement la banque. Elle se retournera vers le mauvais payeur pour se faire rembourser. 

Un élément essentiel pour obtenir un prêt 

Au moment d’acheter un bien, la banque va vous demander une garantie. Les protections engendrent des frais supplémentaires, mais ils sont obligatoires lorsque vous désirez obtenir un prêt immobilier. Les frais de garantie peuvent peser lourd dans un budget surtout lorsque vous devez les ajouter aux autres dépenses annexes, frais de dossier, assurance, prêt.

Ils peuvent s’élever à plus de 2500 euros pour l’hypothèque, 1000 euros pour les frais en IPPD, 2000 euros pour ceux de caution pour un crédit immobilier de plus de 150.000 euros. Pour réduire les frais, il est recommandé de faire jouer le profil emprunteur afin de négocier soit les frais de garanties soit certains frais annexes. Utilisez tous les moyens pour souscrire la garantie la plus avantageuse et la moins coûteuse, optez pour un courtier en immobilier.

Les différentes garanties proposées par les banques

Outre l’hypothèque conventionnelle et la caution mutuelle, il existe d’autres formes de garanties que les banques peuvent proposer pour sécuriser un prêt immobilier. L’une des options courantes est le « Privilège de Prêteur de Deniers » (PPD).

Ce type de garantie fonctionne de manière similaire à l’hypothèque, mais il est réservé aux biens déjà existants (et non aux biens en construction). Le PPD a l’avantage d’être légèrement moins coûteux que l’hypothèque et peut donc représenter une option intéressante pour l’emprunteur. Cependant, cette garantie ne protège pas contre les aléas de la vie comme le décès ou la perte d’emploi, pour lesquels il est conseillé de souscrire une assurance emprunteur complémentaire.

Le rôle de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une composante essentielle pour protéger à la fois la banque et l’emprunteur contre les risques d’insolvabilité liés à des événements personnels imprévus, tels que le décès, l’invalidité, ou la perte d’emploi.

En 2022, près de 95 % des emprunteurs en France souscrivent une assurance emprunteur, souvent exigée par les banques. Cette assurance prend le relais des remboursements en cas de sinistre grave, garantissant à la banque que le crédit sera remboursé, et à l’emprunteur et sa famille qu’ils ne seront pas confrontés à un surendettement. Le coût de cette assurance varie en fonction de l’âge, de l’état de santé et du montant emprunté, mais il est possible de comparer les offres pour en choisir une plus avantageuse.

Négocier les frais de garantie et d’assurance

La négociation des frais liés à un prêt immobilier ne doit pas être négligée. Bien que certaines garanties, comme l’hypothèque ou la caution mutuelle, engendrent des frais fixes, il est souvent possible de négocier certains aspects du contrat. Par exemple, pour un prêt de 200 000 euros, les frais de garantie peuvent représenter environ 2 % du montant total, soit 4 000 euros.

Cependant, en faisant jouer la concurrence entre banques ou en passant par un courtier immobilier, vous pouvez obtenir des conditions plus avantageuses, notamment en termes de frais de dossier ou de taux d’assurance. D’après une étude de 2023, près de 30 % des emprunteurs ont réussi à réduire leurs frais de garantie en utilisant les services d’un courtier.

L’importance du profil emprunteur

Le profil emprunteur joue un rôle déterminant dans la négociation des conditions de prêt. Plus votre situation financière est stable (revenus réguliers, faible taux d’endettement, apport personnel conséquent), plus vous aurez de marge de manœuvre pour négocier les frais de garantie et obtenir des conditions avantageuses.

Par exemple, un emprunteur avec un taux d’endettement inférieur à 30 % et un apport supérieur à 20 % du montant du bien immobilier a beaucoup plus de chances de bénéficier de réductions sur les frais de garantie ou sur le taux d’intérêt de son prêt. Il est donc essentiel de bien préparer votre dossier et de mettre en avant vos atouts financiers pour maximiser vos chances d’obtenir une offre de prêt compétitive.