Qu’est-ce que l’effet de levier ?

Je continue mon passage en revue des fausses idées concernant des notions essentielles dans le joli monde de l’immobilier. Entendons-nous bien, il ne s’agit aucunement de rejeter ces notions sans autre forme de procès. Mais je souhaite qu’après être passé sur ce blog, vous regardiez d’un œil avisé les articles ou commentaires où ces notions sont mises en exergue afin d’éviter de se poser la moindre question.

L’effet de levier

Ainsi au sujet de l’autofinancement il n’est pas question d’investir dans des puits sans fond. Il est évident que si l’on se lance dans un investissement locatif c’est dans le but de faire payer son bien par les locataires. Mais au lieu de proscrire l’idée de verser le moindre cent, posez-vous plutôt la question dans combien de temps aurais-je mon retour sur investissement ?

Le sujet du jour est un cousin du précédent. En effet les gourous de l’autofinancement en tant que seule fin en soi, lorsque vous émettrez la possibilité d’acquérir un bien par un paiement cash vous traiteront de looser car vous ne profiterez pas de l’effet levier du crédit. Quand d’aventure je croise un tel commentaire, je ne peux m’empêcher de l’entendre de la bouche d’Homer Simpson et de m’imaginer un pauvre bougre pas méchant pour un sou mais loin d’avoir inventé le fil à couper le beurre.

Pour étayer mon propos, je vais à nouveau faire appel à vos souvenirs scolaires. Alors que pour l’autofinancement nous avons révisé des notions d’économie et d’étymologie, cette fois-ci nous allons nous remémorer nos cours de physique/mécanique. Nous avions appris qu’un levier avait pour but d’amplifier un effort ou un mouvement. 

Imaginons que votre jardin soit encombré des deux cailloux des photos ci-contre  et que vous souhaitiez les enlever pour planter des choux. Il est fort à parier que pour faire bouger le premier vous fassiez appel à un levier.

En revanche est-il indispensable de faire appel à cet outil pour le second ? Certes vous pouvez me rétorquer que qui peut le plus, peut le moins; il est tout à fait possible d’utiliser un levier pour faire bouger un caillou si petit soit-il. Oui mais un levier a un coût.

Vous devez vous rendre au magasin de levier le plus proche et vous ridiculiser en demandant un levier mais un tout petit (et pas trop cher !) car c’est pour un tout petit caillou…

Comment utiliser l’effet de levier ?

Ainsi pour faire appel à l’effet de levier du crédit, vous devrez supporter un coût. Ce coût est représenté par les intérêts qu’il faudra payer (et je vous fait grâce des frais de dossier, de garantie…). Si vous souhaitez acquérir un bien et que vous disposez des fonds est-il indispensable de faire appel à un emprunt ? Certes comme pour ramasser le petit caillou vous pouvez utiliser un levier mais retenez bien que vous ne profiterez pas pleinement de l’effet de levier du crédit mais que vous devrez en subir le coût.

Ne soyez plus pris pour un pigeon si vous pouvez acheter cash il n’est JAMAIS rentable d’emprunter SAUF si vous pouvez placer votre cash à un taux supérieur à celui de votre emprunt. Emprunter pour placer à un taux de dingue c’est ce qui a fait la(l’in)fortune de ceux qui ont cru aux Madoff et autres hyips…

Certes lorsque les taux de crédit sont bas (les éventuelles niches fiscales sont à considérer comme des outils destinés à la baisse de ce taux) le levier est bon marché mais il est alors utile de lui faire jouer le véritable effet de levier.

Ainsi la question à vous poser n’est pas dois-je acheter ce bien cash ou à crédit mais dois-je acheter ce bien cash (par exemple un studio) ou un bien trois à dix fois plus cher à crédit (par exemple un immeuble de rapport) ? C’est simplement de cette dernière manière que vous ferez jouer l’effet de levier…

Dernière petite chose : je ne vous interdirai jamais d’acheter à crédit un bien que vous pourriez vous payer cash car il faut bien faire vivre nos amis banquiers.