Investissement locatif : comment déclarer ses revenus ?

Tout investissement locatif est motivé par l’idée de percevoir des revenus complémentaires sur le moyen et long terme. Il faut savoir que lorsque vous proposez un bien immobilier en location, les revenus fonciers qui en découlent sont imposables. En tant que propriétaire, il vous incombe de déclarer les revenus perçus chaque année. En plus de la déclaration de revenus proprement dite, il convient également de déterminer le régime d’imposition adapté. Cela permet de distinguer les locations vides des biens loués meublés. Ainsi, les revenus provenant de la location de locaux, de terrains, de dépendances (parking, cave…) doivent être déclarés au titre de revenus fonciers.

Les revenus fonciers à déclarer impérativement

Les sommes perçues à titre de loyer (exempt de charges) doivent faire l’objet d’une déclaration. Toutefois, les loyers impayés ne seront pas considérés dans la déclaration. Il arrive donc que le propriétaire doive intégrer les loyers de l’année précédente, mais perçus tardivement, dans la déclaration de l’année N-1. En plus des revenus locatifs, le propriétaire du bien devra inclure divers éléments dans sa déclaration. Cela implique la part de dépôt de garantie nécessaire pour payer les loyers impayés ou pour financer les remises en état du bien en location. Il faudra aussi tenir compte des indemnités d’assurances couvrant les sinistres ou les loyers impayés.

À cela s’ajoutent les subventions de l’ANAH, les revenus issus de la location d’emplacements publicitaires. Il ne faudra pas oublier les revenus perçus en contrepartie de l’installation d’antennes de télécommunication sur votre toit. À ce propos, les sites web spécialisés dans les investissements locatifs fournissent de plus amples renseignements aux personnes qui souhaitent en savoir plus sur le sujet.

Quoi qu’il en soit, le propriétaire peut tout à fait confier la gestion de ses biens à un professionnel. Ce dernier sera en charge de la gestion courante des logements. Les tâches incluent la perception des loyers, la production de bilans détaillés des revenus locatifs. L’expert peut même remplir les déclarations fiscales, gérer les locataires ainsi que les travaux d’entretien. Si nécessaire, il détermine la rentabilité locative d’un bien proposé en location. Les propriétaires évitent ainsi de dépenser leur énergie, leur temps. Exit les allers-retours lorsqu’il faut gérer plusieurs habitations à la fois.

Comment déterminer le régime fiscal ?

Le régime fiscal auquel vous serez soumis dépendra de la somme des revenus fonciers perçus durant l’année N-1. Le régime fiscal micro-foncier ou régime forfaitaire s’impose si le montant total des revenus fonciers ne dépasse pas les 15 000€/an. Au-delà de cette somme, vous serez soumis au régime fiscal réel. Toutefois, si vous êtes soumis au régime forfaitaire, il vous est possible de basculer pour le régime réel. Cette option pourrait en effet se révéler plus avantageuse.

Le régime micro-foncier

Le régime forfaitaire ou micro-foncier ne peut s’appliquer que si les revenus locatifs n’excèdent pas les 15 000€/an. Il est assorti d’un mode d’imposition plus simple et adapté aux plus petits revenus locatifs. En pratique, le propriétaire des biens n’aura qu’à déclarer la somme de ses revenus locatifs. Dans le même temps, un abattement forfaitaire de 30% s’applique, ce qui équivaut aux charges du bien proposé en location.

Les 70% restants des revenus fonciers seront déclarés en tant qu’ « autres revenus ». Vous constaterez certainement un résultat foncier excédentaire, ce qui est tout à fait normal. Attention à bien souscrire au régime forfaitaire si le bien loué n’implique que peu de charges. Par contre, si le montant total des charges excède les 30%, il vous sera plus avantageux de choisir le régime réel pour au moins 3 ans.

Le régime réel

Le régime réel s’impose lorsque le montant total des revenus fonciers excède les 15 000€/an (incluant les revenus et les charges). Aussi, le revenu imposable ne pourra être déterminé qu’à la suite des déductions des frais et des charges divers qui sont :

• Les sommes engagées pour l’entretien et la réparation des biens
• Les dépenses liées aux travaux d’amélioration des logements
• Les intérêts des emprunts bancaires
• La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères
• Les primes d’assurances
• Les charges de copropriété
• Les frais de gestion

Qu’est-ce que le résultat foncier ?

Le résultat foncier est déterminé à la suite des déductions des charges au montant des revenus encaissés. Autrement dit, vous pouvez obtenir un résultat bénéficiaire ou déficitaire. Si après déduction des charges, le résultat obtenu se révèle excédentaire, alors ce montant viendra s’additionner à vos autres revenus. Pour ceux qui sont soumis au régime réel, il est évident que si la somme des charges excède celle des revenus locatifs, cela signifie que le résultat est déficitaire. Dans ce cas, vous pouvez déduire la somme de 10 700€ par an de votre foyer fiscal. De plus, si la somme des charges excède ce montant, elles seront systématiquement reportées sur 10 ans. Elles seront ainsi déduites des revenus fonciers annuels.

Dans le cas d’un déficit foncier supérieur au montant total des revenus du foyer, il vous sera possible de le reporter sur les 6 prochaines années. Pour pouvoir y prétendre, le propriétaire doit maintenir la location du bien dans les 3 années qui suivent la déclaration des revenus fonciers.

Comment déterminer la catégorie de revenus locatifs ?

Les propriétaires qui louent leurs biens à l’année doivent savoir distinguer les deux catégories de revenus locatifs. Commençons par ceux qui louent un logement meublé via les plateformes comme Leboncoin et Airbnb. Ces propriétaires sont alors appelés loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Ils touchent ainsi des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ces revenus doivent être reportés sur le formulaire 2042-C PRO.

De nombreux investisseurs optent pour un investissement meublé dans l’ancien à rénover pour profiter de ce statut très avantageux fiscalement. En effet, le dispositif LMNP permet d’amortir 70% du prix du bien, 100% des travaux, 100% du mobilier et une déduction totale des charges la 1ère année (honoraires, frais de notaires…). Cet amortissement permet d’être exonéré d’impôts sur les revenus locatifs pendant une dizaine d’années en moyenne !

Quant aux propriétaires qui louent des logements nus, il leur incombe de reporter leurs revenus fonciers sur le formulaire n°2044 ou 2044 Spécial (SPE). Ils sont alors considérés comme des bailleurs. La fameuse déclaration n°2044 SPE s’impose uniquement pour les bailleurs qui ont au moins un immeuble soumis au régime spécial. Cette déclaration concerne également les propriétaires qui bénéficient d’une déduction spécifique. Cette dernière porte sur le Sellier ZRR ou sur les dispositifs Scellier intermédiaires. Enfin, la déclaration n°2044 SPE implique les bailleurs qui détiennent des parts de SCPI soumis à la déduction par l’amortissement.